مقاله رسیده[بررسی وضعیت قانونی و پذیره در واگذاری اراضی و املاک موقوفه]ازعلی کریمی کارشناس ارشد حقوق ثبت اسناد و املاک

البرز گلستان مقاله ای علی کریمی کارشناس ارشد حقوق ثبت اسناد و املاک :
[بررسی وضعیت قانونی و پذیره در واگذاری اراضی و املاک موقوفه]
تعریف وقف:
ماده ۵۵ قانون مدنی اشعار داشته ( وقف عبارت است اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود).
حبس در لغت مترادف با ضبط، نگهداری، حفظ، توقیف کردن و… هست و نقطه مقابل آن رها، آزاد و طلق می باشد. بنابراین حبس و وقف معنای مشترک و واحدی دارند. و وجه تمایز آنها جهت و تسبیل منفعت در موقوفات می باشد، یعنی پس از تحقق وقف و حبس ملک موقوفه، عایدی آن فی سبیل الله و در راه رضایت خداوند مطابق با مقصود و نیت واقف (مالکی که ملک خویش را وقف نموده) هزینه می گردد. که موارد و مصداق فراوان و گسترده ای دارد، که بنا بر بررسی های بعمل آمده غالب نیات واقفین بیشتر در زمینه ترویج و نشر آموزه های قرآن، دین مبین اسلام، مراسمات اهل بیت عصمت و طهارت، دستگیری ایتام و رفع حوائج مساکین و مستمندان می باشد.
بنابراین با تحقق عقد وقف مال موقوف از چرخه هر گونه نقل و انتقال خارج، و غیر قابل انتقال مالکانه به غیر تحت هر عنوان مانند صلح، هبه، بیع، معاوضه ( حتی در صورتیکه ملک پیشنهادی ارزش بسیار بالاتری از ملک موقوفه داشته باشد) و … می گردد. مگر در موارد کاملا استثنایی و حسب تجویز و تقریر مواد ۸۸ و ۸۹ قانون مدنی، موقوفات تنها قابل فروش می باشد که در این صورت نیز می بایست حسب ماده ۹۰ قانون مزبور اقرب به غرض واقف تبدیل شود یا به تعبیر ساده تر ثمن و بهای معامله فروش وقف که پس اخذ مجوز از سازمان اوقاف و متعاقب طی تشریفات قانونی و مزایده که تامین کننده مصلحت و غبطه موقوفه می باشد حاصل گردیده، می بایست ملک مرغوب دیگری تهیه و به اسم واقف وقف گردیده و عایدی ودرآمد آن در همان راستا و جهتی که واقف ملک پیشین مقرر نموده عیناً هزینه گردد.
نحوه بهره برداری از اراضی و املاک موقوفه:
بهره برداری و استیفاء از اراضی و املاک موقوفه غالباً از طریق واگذاری آنان بصورت اجاره در موعد معین به اشخاص حقیقی یا حقوقی و تنظیم قرارداد و برقراری روابط استیجاری که حسب مقررات قانونی بلااشکال و عرف و رویه سازمان اوقاف و متولیان می باشد، مبادرت می گردد. همچنین سرمایه گذاری اقتصادی در اراضی موقوفه نیز تا حدودی متداول می باشد که این امر بویژه در سالهای اخیر بدلیل رویکرد سازمان اوقاف و حرکت به سمت و سوی طرح های اقتصادی تولیدی زود بازده، مولد و دانش بنبان در و رعایت مسائل فنی و الگوی کشت در اراضی کشاورزی ، به جهت افزایش بهره وری، اشتغالزایی و استفاده بهینه و حداکثری و رعایت غبطه و مصلحت موقوفه و موقوف علیهم (بهره مندان)، توجه و سرعت بیشتری یافته و ملموس و محسوس تر می باشد.
رقبات موقوفه ممکن است هم بصورت یک ملک مفروز ، مجزا و شش دانگ بوده و هم ممکن است بصورت سهمی مشاع در اراضی یک منطقه، یا حتی یک روستا یا شهر باشد که در مورد اخیر در استان های شمالی گیلان، مازندران و گلستان بدلیل ارادت و محبت مردم به اهل بیت(ع) و خاندان عصمت و طهارت و اینکه سابقاً املاک در دست مالکان بزرگ بوده و آنان مبادرت به وقف سهامی مشاع از کل املاک خود می نمودند، ابتلا و گسترش شایان توجه ای دارد.
معنی و ماهیت قانونی پذیره :
متقاضیان قراداد اجاره املاک و رقبات زمین موقوفه اعم از مفروز یا مشاع در زمان تنظیم قرارداد اجاره و درخواست احداث اعیان در زمین موقوفه (در صورتیکه در زمان تحقق وقف موقوفه تنها زمین و فاقد اعیانی بوده باشد و موقوفات اعم از عرصه و اعیان وفق ماده ۱۲ آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف مصوب سال ۱۳۶۵، در شرایط خاص و استثنایی و پس از تصویب و کسب مجوز از سازمان اوقاف مجاز می باشد)، ادارات اوقاف، مازاد بر اجاره موقوفه وجهی بعنوان پذیره محاسبه و از مستاجر دریافت می نمایند که اشخاص غالباً شناخت و آگاهی نسبت به ماهیت پذیره و علت مطالبه و پرداخت آن نداشته و همین امر موجب بروز ابهاماتی در بعضی اذهان گردیده است. پذیره به معنی پذیرفتن و قبول کردن می باشد. همانگونه که متذکر گردید، با تحقق وقف، مال موقوفه غیر قابل انتقال مالکانه و از چرخه نقل و انتفال خارج میگردد؛ اما اشخاص بدلیل علاقه مندی، موقعیت مکانی مناسب ملک موقوفه یا در موقوفات مشاع به جهت امکان تصرف در سهم مشاع مالکانه خویش و ماذون و مشروع بودن تصرفاتشان نسبت به سهم مشاع موقوفه، و علل دیگر؛ مایل و متقاضی اجاره و صدور مجوز احداث و ایجاد اعیان در ملک یا سهم مشاع موقوفه و تملک اعیانی مستحدثه بنام خود می باشند. که این اعیان می تواند مستحدثاتی همانند کارگاه، کارخانه، پاساژ، مغازه و محل اداری، تجاری مجتمع یا ساختمانی مسکونی یا غرس اشجار یا احداث گلخانه در اراضی کشاورزی و… باشد، در اینصورت ادارات اوقاف یا متولیان به تجویز مقررات مربوطه قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه مصوب ۱۳۶۳و آیین نامه اجرایی آن و وفق آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب ۱۳۶۵، بر مبنای ارزیابی قیمت عادله ملک و سهم موقوفه، توسط کارشناس رسمی دادگستری که شخصی خارج از پرسنل و تشکیلات اوقاف و بی طرف می باشد، وجهی تحت عنوان <پذیره اذن احداث و تملک اعیان> را برآورد و وصول می نمایند، بعبارت دیگر پذیره ؛ یعنی پذیرفتن و اجازه به متقاضی یا مستاجر که در ملک مفروز یا مشاع موقوفه اعیانی احداث نموده و اعیانی مستحدثه یا اشجار مغروسه را تملیک نموده و حتی نسبت به اخذ سند مالکیت اعیانی بنام خود مبادرت نماید. به تعبیر دیگر عرصه وقف و متعلق حق موقوفه بوده ولی اعیان تحت تملک مستاجری که مبلغ پذیره قانونی را پرداخت نموده می باشد و متولیان یا اوقاف ادعایی نسبت به اعیانی که در چارچوب ضوابط و مقررات احداث و ایجاد گردیده نداشته و می بایست همه ساله اجور مقرره عرصه را مطالبه و دریافت نمایند. در این وضعیت؛ اختیارات اوقاف و متولیان نسبت به موقوفه محدود، و حق تصرف، تخلیه یا استیجار آن را به غیر بدون تراضی با صاحب اعیان را نداشته و تنها مطالبه گر اجور یا اجرت المثل عرصه می گردند.
ماهیت حقوقی پذیره (عقد است یا ایقاع):
ماهیت حقوقی پذیره را می توان در حقیقت نوعی عقد نامید بدین صورت که زمانی که اشخاص درخواست می نمایند که در زمین موقوفه احداث اعیانی و آن را تملک نمایند، که این اشخاص غالباً از قبل متصرف یا مستاجر زمین موقوفه بوده یا همانگونه که قبلاً متذکر قرار گرفت بدلیل اشاعه بودن سهم موقوفه در اراضی یک منطقه، روستا یا یک شهر و شراکت قهری موقوفه با سهم مالکین مدخل در آن اراضی و در راستای تراضی و جلب رضایت متصدیان بمنظور تصرف در سهم الشرکه وقف مکلف ناگزیر به تمکین به مقررات اوقافی می باشند.
متعاقب درخواست متقاضی و اعلام میزان اجاره بها و قیمت عادله روز زمین موقوفه از سوی کارشناس رسمی دادگستری منتخب، پذیره اولیه بر مبنای آن برآورد و محاسبه گردیده و پس از پرداخت وجه آن، ضمن تنظیم و انعقاد قرارداداجاره ای، در آن شرط می گردد مستاجر حق دارد که در ملک موقوفه اعیانی احداث و آن را تملک نماید. حال آنکه درج و قید این شرط را با استنباط این حقیر می توان نتیجه یک عقد خارج لازم شفاهی قبلی دانست یا به تعبیری متصدیان موقوفه قبل از تنظیم قرارداداجاره بصورت عقدی ضمنی و شفاهی و با اراده مشترک طرفین مبادرت به معامله و عقد بیعی که موضوع ان حق یا امتیاز احداث و تملک اعیان در زمین موقوفه می باشد می نمایند یا به تعبیری ساده فضای هوایی موقوفه به اندازه طبقات درخواستی متقاضی، طی شروط و حتی مواعیدی ی به وی واگذار و به فروش می گردد رسد که نهایتا بدلیل اقتضاء و شرایط خاص وقف ت بصورت شرط نتیجه در قرارداد اجاره منعقده درج و قید می گردد. و در شرط موصوف نیز معمولاً زمانی را برای استفاده از این حق معین می نمایند تا تاخیر در اجرای آن موجب تضییع حقوق موقوفه نگردد.
همانگونه که قبلاً معروض گردید؛ متعاقب احداث اعیانی و تملک آن توسط مستاجر موقوفه، ادارات اوقاف محق به مطالبه اجاره زمین برابر قرارداد اجاره تنظیمی و تمدید آن بعد از انقضاء می باشند و اختیارات اوقاف و متولیان محدود، و حق تخلیه و واگذاری آن را به غیر نخواهند داشت، البته تا زمانی که مستاجر داری حق، نسبت به موقوفه تحت استیجار و قرارداد اجاره تنظیمی تعدی و تفریط ننموده، که در اینصورت موجب سقوط حق و پرداخت خسارت خواهند شد.
کیفیت مجوز صادره نیز در شروط قرارداد اجاره باختصار قید و توصیف می گردد، مثلاًً برای احداث اعیانی و سازه در زمین موقوفه ؛ نوع کاربری از حیث مسکونی، تجاری و … تعداد مجاز احداث طبقات و … نیز تشریح می گردد. و برای توسعه مجوز صادره نیاز به مراجعه و درخواست به ادارات اوقاف و تمدید قرارداد اجاره و اخذ مجوز دیگر می باشد.
مع الاوصف وجوحی که اوقاف و متولیان از متصرفین و مستاجربن اخذ می نمایند وفق مقررات در جهت رعایت غبطه و مصلحت موقوفه و موقوف علیهم می باشد و حسب ماده ۱۳ قانون تشکیلات، از عواید موقوفه محسوب و به مصرف و جهتی که واقف مقرر نموده هزینه می گردد.
منابع:
۱- قانون مدنی
۲- قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه ( مصوب ۱۳۶۳/۱۰/۲)
۳- آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه (مصوب ۱۳۶۵/۲/۱۰).
۴- آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی (مصوب ۱۳۶۵/۲/۱۰).
۵- دستورالعمل مربوط به تعاریف و اصطلاحات مندرج در آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه.

نوشته شده توسط البرزگلستان در جمعه, ۳۱ مرداد ۱۳۹۹ ساعت ۶:۰۳ ب.ظ

دیدگاه